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Hoy traemos un artículo sobre un tipo de contrato más frecuente de lo que creemos: el alquiler con opción a compra.
Actualmente es uno de los contratos a los que más se recurre, pese a eso es más complejo de lo que aparenta, por lo que os vamos a explicar en qué consiste.
El contrato de alquiler con opción a compra es un contrato atípico, NO tiene una regulación legal específica ya que contiene dos negocios jurídicos: por un lado el contrato de alquiler y por otro lado la opción a compra. Estos se encuentran vinculados entre si.
¿QUÉ ES EL CONTRATO DE ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA?
Por un lado recordamos que el alquiler consiste en entregar el uso de un inmueble a cambio de un precio (renta) y por otro lado la opción a compra es un preparatorio del negocio de compraventa.
La opción a compra se puede definir como el acuerdo por el que la propiedad concede a la parte optante la facultad exclusiva de decidir la celebración del contrato de compraventa, según los plazos y condiciones pactadas y que habitualmente va acompañada del pago de una prima de opción por parte del optante.
El contrato de alquiler con opción a compra es un contrato doble o mixto compuesto por estos subcontratos. Esta modalidad de contrato permite al inquilino vivir arrendado por un tiempo determinado, finalizado dicho plazo tendrá derecho a comprar la vivienda por un precio previamente acordado del que se descontará el total o de manera parcial las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO
Como ya hemos mencionado el contrato de alquiler con opción a compra es un contrato atípico no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el código civil pese a estar aceptado y reconocido por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Reglamento Hipotecario. Es por estos motivos por los que es MUY IMPORTANTE que TODAS las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato de alquiler con opción a compra.
Para que este tipo de contrato de alquiler con opción a compra tenga validez es obligatorio que aparezcan al menos las dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Esto quiere decir que debe quedar clara la decisión del inquilino de adquirir la vivienda tras los años pactados de alquiler y el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, además de la cantidad de cuotas de alquiler y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento en caso de que finalmente el inquilino quiera adquirir la vivienda. Si se aportara una prima inicial deberá quedar constancia de la cantidad pactada en esta.
CONTRATO DE ALQUILER
Es importante que al ser un contrato doble queden reflejadas todas las condicionas relativas tanto al arrendamiento como a la compra.
El contrato de alquiler debería incluir:
- Plazo del arrendamiento de la vivienda
- Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a compra
- Cantidad mensual renta alquiler
- Quien se hace cargo de los gastos de comunidad o posible reforma
CONTRATO COMPRAVENTA
El contrato de compraventa deberá incluir:
- Voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra
- Precio de venta de la vivienda
- Porcentaje de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra que se van a descontar del precio de la venta
- Cantidad de la prima inicial aportada (si la hay) por el derecho en la compra, esta estará fijada en función del porcentaje de venta pactado.
CONDICIONES DEL CONTRATO DE ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
- Pese a que la prima inicial no es algo obligatorio si lo es recomendable en el contrato de alquiler con opción a compra, ya que aporta una seguridad al vendedor de que su inquilino va a querer comprar la vivienda y que en caso de que se echara para atrás la prima aportada y las rentas se perderían.
- El inquilino puede vivir en la vivienda los años que dure el contrato de alquiler sea cual sea el plazo establecido para la compra.
- El inquilino, siempre que el propietario lo consienta, puede prorrogar el contrato de alquiler, pero en ese caso la opción a compra caducaría por ser dos contratos diferentes.
- El propietario tiene la obligación de mantener el contrato de alquiler con opción a compra y no ceder, alquilar o vender su piso a terceros durante este tiempo.
- El inquilino tendrá exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a compra
- La compra de la vivienda puede darse por parte del inquilino antes de que termine el plazo fijado.
- El precio de la compraventa no puede ser modificado, pese a eso, el precio del alquiler si puede variar en función del IPC si el dueño lo exige.
- En caso de que el inquilino se retrase en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y por lo tanto también la prima aportada.
Este tipo de contrato puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra y para el arrendador porque mientras el inquilino no compra tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.
En este tipo de contratos es muy importante asegurarse de que llegado el momento se va a poder pagar el precio de compra u optar por un crédito, es por eso que nosotros te recomendamos ponerte en manos de un profesional como nuestros compañeros de ACCESIA, gracias a su experiencia pueden conseguir las mejores condiciones del mercado para tu hipoteca y tener así la tranquilidad asegurada.
Esperamos que todas tus dudas respecto al alquiler con opción a compra hayan quedado solucionadas en este artículo, si te has quedado con alguna contáctanos en hola@hogarea.house y estaremos encantados de ayudarte.
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