El día 18 de diciembre fue publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018 que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos. La reforma introduce medidas urgentes aplicables a los nuevos contratos de alquiler, que no a los vigentes, con la finalidad de incrementar la oferta de vivienda y ofrecer una mayor seguridad al arrendatario. La reforma afecta tanto a la regulación normativa de los contratos de arrendamiento como a las medidas fiscales aplicables sobre los mismos. Cabe destacar que es de aplicación supletoria a la voluntad de las partes cuando se trata de contratos de arrendamientos de vivienda cuya superficie es superior a 300m2 a los que la renta inicial en el computo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. También quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos las denominadas viviendas de uso turístico.
Estas son las modificaciones:
1. SE AMPLIA LA DURACIÓN OBLIGATORIA DEL CONTRATO
Los contratos tendrán una duración mínima de cinco años si el arrendador es una persona física y de siete años si es una persona jurídica.
2. SE AMPLIA LA PRÓRROGA TÁCITA DEL CONTRATO
Una vez transcurridos los cinco años si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga tres años más en lugar de uno solo como antes.
3. APARECE UNA NUEVA MODALIDAD CONTRACTUAL
Los contratos de arrendamiento de renta reducida. Son aquellos cuyas rentas se encuentran por debajo de la establecida para el conjunto del Estado. En este supuesto la actualización anual de la renta no podrá exceder el último IPC publicado a fecha de la revisión.
4. LOS GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y DE FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO
Irán a cargo del arrendador, siempre y cuando este sea persona jurídica. Sin embargo, el arrendador en ningún caso deberá pagar los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
5. SE FIJA EN DOS MENSUALIDADES LA CUANTÍA MÁXIMA DE LAS GARANTÍAS ADICIONALES
Estas son las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.
6. LA LEY MODIFICA TAMBIÉN EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
Este podrá detenerse en caso de que el demandado informe a los servicios de una situación de vulnerabilidad.
Por lo que se refiere a las nuevas medidas fiscales introducidas, la suscripción de los contratos de arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente será exento de ITP. En caso de arrendamientos sociales queda suprimida la obligación de repercutir el IBI al arrendatario. Y, por último, los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota integra del IBI en el caso en el caso de alquiler de vivienda con renta inmediata.